Расходы на ремонт здания, арендованного у физического лица

Добрый день! Помогите пожалуста разобраться в следующем вопросе. ООО -арендатор- на ОСНО. Заключен договор аренды с физ.лицом (собственник) на аренду доли помещения под магазин и склад на неопределенный срок. Условия - помещение нуждается в кап.ремонте (без которого не возможна эксплуатация, существенное условие без которого договор не был бы заключен), все расходы за счет арендатора (от своего имени заключает договора с подрядчиками). Произведены расходы на экспертизы, вывоз мусора, дог.подряда на ремонт. закуплен материал, устроена контейнерн.площадка и т.д.).
Вопрос - есть ли ограничения на виды расходов, которые арендатор может учесть в НУ, надо ли исходя из условий договора использовать сч.97?
Спасибо!